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[实质摘要]商品房预售中，商品房预售人应该正在订立预售合同后，到房地产管制部分治理预售合同注册立案手续。因为预售人没有治理预售合同注册立案手续，而导致其他债权人对已预售的衡宇宗旨权力，并成为其宗旨权力的正当原因。那么，商品房预售注册具有何种公法功用，它是否具有预告注册的功效，本文将对预告注册张开扫数的考试，叙述商品房预售注册不具有预告注册的性子。同时，就目前商品房预售中存正在的消费者的买受仰求权与承包人的法定典质权的冲突，分析预告注册轨制是处置这一冲突的有用法子。
《中华黎民共和邦都市房地产管制法》第四十四条第二款规章：“商品房预售人应该服从邦度相闭规章将预售合同报县级以上黎民政府房地产管制部分和土地管制部分注册立案”。遵循该条的规章，各都市都订定了分歧的商品房预售注册法则。以徐州为例，徐州市正在1995年12月发布的《徐州市都市房地产交往管制条例》中规章，预售商品房时，预售人应正在预售合同订立后15日内到房地产管制部分治理预售合同注册立案。而树立部于2001年8月15日发布的《都市商品房预售管制要领》中规章，预售商品房时，预售人应正在预售合同订立后30日内向房地产管制部分治理注册立案。依据对徐州市商品房预售市集的视察，商品房预售注册设定的宗旨是为了抗御一房两卖的景象。但自《徐州市都市房地产交往管制条例》施行后，商品房预售中，预售人没有到房地产部分治理预售合同注册立案的。因为各种来源，房地产管制部分也没有发展这项就业。为了抗御商品房预售中的一房两卖，房地产管制部分是正在商品房预售合同订立后，通过发放产权声明书的方法，左右一房两卖。
那么，商品房预售中，预售合同注册立案真相起到什么效率，没有到房地产管制部分治理预售合同注册立案，将会发生何种公法后果？对此题目，出名法学家王利明正在《物权法咨询》著作中分析：商品房预售的买受人所享有的权力应分为两个阶段，正在预售注册之前，仅只可基于交易合同享有债权；而正在预售注册后则可视为享有对异日修成商品房的准物权。这是由于，没有预售注册，也没有按揭，买受人尽管仍然交付了房款，其享有的权力如故只是一种合同债权，不行发生对立第三人的功用。通过注册的法子予以通告，从而将物权的公式本领用于对债权的偏护，使买受人的优先权具有了对立第三人的功用。唯有通过预售的注册，买受人才干享有优先购置权、盼望权、顺位物权。预售的衡宇才干被付与准物权的性子从而受到偏护，发生对立第三人的功用。是以，有人以为：我邦商品房预售注册的性子是预告注册，其闭键功效正在于通过商品房的预售注册偏护买受人所享有的权力[1]。而有的人以为：商品房预售合同固然央求注册立案，但也仅仅是立案云尔，更众具有的是行政管制的颜色。这种注册立案与预告注册轨制有着根基的不同，况且公法没有规章这种注册立案具有什么功用，于是这种立案根基不具有预告注册的功效[2]。那么，何谓预告注册？预告注册的功效又是什么？商品房预售合同的注册是否为预告注册？对此题目的解答，唯有正在对预告注册举办扫数考试后，才干确切领会商品房预售注册立案的性子。
预告注册是不动产注册轨制中的紧要轨制之一，是不动产注册法上与本注册相对应的一项注册轨制，是为了保全注册仰求权而为的一种注册。预告注册轨制正在我邦以往的民事立法中没有这项轨制的安排，学术界也只是正在相闭外法令的译评中有琐细涉及，缺乏长远、体系的咨询。世界黎民代外大会公法就业委员会起草的《中邦民法典草案物权编》（以下简称为新《民法典草案》）中模仿德、瑞、日等邦度和台湾地域的立法履历，正在第19、20条、第244条中对预告注册轨制举办了规章。南京市2002年1月1日颁布并实践的《南京市城镇衡宇权属注册条例》正在第6条、第29条和第30条中对预告注册做了规章，上海市正在2003年5月1日开端实践的《上海市房地产注册条例》中专设第五章规章了预告注册轨制，此可谓预告注册轨制的最先暴露。
而预告注册轨制最早发源于早期普鲁士法所规章的反驳注册，厥后为德邦、瑞士、日本等邦以及我邦台湾地域民法所继受，成为民法中的一项紧要的物权轨制。尽管正在英邦和加拿大等英美法系邦度，虽然实用范畴不所有类似，但也有好似的一类轨制称为Registration of Caution。设立预告注册轨制的来源正在于，正在不动产品权让与的历程中，债权手脚的建设和不动产的移转注册之间通常会因为百般各样的来源而有相当长的光阴间隔。正在采注册要件主义的邦度，固然正在债权手脚建设后，不动产品权人有异日移转一共权或他物权的责任，可是债权人的仰求权正在注册之前并没有真正移转。尽管正在采注册对立主义的邦度，也或许会发生因注册所必需的手续不所有而无法注册的情状，此时权力的移转没有对立第三人的功用，不发生公信力。此时，不动产品权人一朝将不动产品权移转给善意第三人并施行了注册手续，就会导致物权优先准则的实用，善意第三人得到该不动产的物权，虽然仰求权人可能通过追溯不动产权力人的违约职守来正在必定水准上抵偿自身的牺牲，但其设立债权并得到不动产品权的宗旨到底照旧落空了。不动产预告注册轨制将物权法外面和债权法外面有机地连系起来，付与债权仰求权以物权的排它功用，既偏护物权仰求权又偏护债权仰求权，可能有用地偏护上述景象下的不动产仰求权，最终抵达平均不动产交往当中各方好处的宗旨。
预告注册轨制自其酿成从此，为很众邦度和地域民事立法所接收。各邦因为本邦实践情状及公法布景的分歧对预告注册轨制的宗旨、实用等做出了分歧的规章。正在德邦，预告注册是一种必需正在土地注册薄中注册的担保本领，是为保护债权人完毕其物权权力更改的债权仰求权[3]。其预告注册闭键有“让与预告注册”与“涂销预告注册”两品种型。所谓让与预告注册，便是保全央求土地一共权人或者其他物权的持有人将其权力让与的仰求权的注册（详睹《德邦民法典》第883条第1款）。所谓涂销预告注册，指的是当土地一共权与典质权映现混同同归一人时，为保全后序顺位的典质权，后顺位的典质权人央求土地一共权人涂销其优先顺位的典质权的预告注册（详睹《德邦民法典》第1179条）。 正在日本民法中，与德邦民法上的预告注册相对应的轨制称为“假注册”。它包含“为保全物权的假注册”和“为保全仰求权的假注册”两一面。前者是指应注册的物权蜕变，已发作物权蜕变的功用，而注册申请所须要的手续上的要件尚未具备时；后者则是指物权蜕变未发作物权的功用时，举办片刻的处分时，正在这两种情状下，为依旧日后为本注册的顺位所为的注册称为假注册。正在日本民法中，预告注册规章于《不动产注册法》第2条，“假注册于下列各项景象举办：（1）未具备注册申请轨范上必要的要求时；（2）欲保全前条所载权力的设定、移转、更改或者消释的仰求权时。”“上述仰求权为附始期、附放弃要求或者其他可于畴昔确定者时，亦同。”可睹，假注册实用于下列景象：第一，物权蜕变业已发作，但注册申请所必需的手续上的要求尚未具备；第二，为保全物权的设定、移转、更改或消释的仰求权；第三，为保全附有始期、放弃要求或其他可于畴昔确定的物权蜕变的仰求权。[4] 正在我邦台湾地域“土地法”中，预告注册系指为保全关于他人土地权力的移转，消释或其实质或秩序更改为标的之仰求权所为之注册。预告注册轨制实用于为保全土地权力移转之仰求权、为保全土地权力使其消释之仰求权、为保全土地权力实质之更改之仰求权、为保全土地权力秩序之更改之仰求权、为保全附要求或刻期之仰求权。
预告注册的性子怎么，邦外里学者均有分歧的睹识。如：正在瑞士民法典中，预告注册的性子被评释为付与债权以对立新一共权人的功用的特别注册轨制。正在德邦民法中，有人宗旨，经由预告注册，独登时局限物权便获发生，也有人以为，预告注册仍然被付与了可得对立嗣后意欲发作物权蜕变的第三人的希奇功用，它不具有任何实体权性子的功用，充其量是注册法上的轨制。可是，不管是德法令中的预告注册照旧日本法中的假注册，其功用基础是同等的，即保全顺位的功用、预警的功用、保全权力的功用和满意的功用。
第三种见地以为：预告注册的性子是使被注册的仰求权具有物权的功用，纳入预告注册的仰求权，对厥后发作的与该仰求权实质类似的不动产品权的处离婚脚，具有排他的功用，以确保畴昔只发作该仰求权所盼望的公法结果，实在际是局限现时注册的权力人处分其权力[7]。
从各法令律规章来看，预告注册使注册的不动产品权蜕变的仰求权具备了对立第三人的功用，即具备了物权的排他功用。是以，预告注册是债权被物权化的一种全体展现[8]。经历预告注册的不动产，债权人对不动产品权蜕变的仰求权可能对立第三人。
正在对预告注册轨制扫数考试后，笔者以为商品房预售注册不属于预告注册，不具有预告注册的功效。商品房预售合同注册仅仅祷告立案的效率，商品房预售合同无论是否举办注册立案，都不会发生对立第三人的功用。其原因如下：
第一，依据物权法定准则，预告注册轨制行动不动产品权注册轨制中的紧要轨制之一，公法必需有明了的规章。而我邦对预告注册轨制并没有明文规章。《南京市城镇衡宇权属注册条例》正在第6条、第29条和第30条中对预告注册的规章及上海市正在2003年5月1日开端实践的《上海市房地产注册条例》第五章规章的预告注册轨制，是第一次正在地法子规中规章预告注册轨制。而世界黎民代外大会公法就业委员会起草的最新一稿《中邦民法典草案物权编》（以下简称为新《民法典草案》）中模仿德、瑞、日等邦度和台湾地域的立法履历，正在第19、20条、第244条中对预告注册轨制举办的规章，也仅是正在订定中的公法中的规章，还未通过。
第二，依据《中华黎民共和邦都市房地产管制法》第四十四条第二款的规章，商品房预售注册立案轨制，是商品房预售人将商品房预售合同举办注册立案，注册的是预售合同，举办而预告注册是享有仰求权的权力人对其仰求权的注册。
第三，预告注册是一种仰求权的保全，当发作少少特定事由时，预告注册即告消释，不会永世存续。而我法令律、行政规章未规章商品房预售注册的功用乐鱼，商品房预售注册不涂销，存续光阴分外长。是以，我邦商品房预售注册仅仅是预售行政管制的一种预售资历审查本领，不具备债权保全的对立功用，与预告注册轨制存正在根基上的不同。
最高黎民法院《闭于树立工程价款优先受偿权题目的批复》（以下简称《批复》）第二条规章：消费者交付购置商品房的整个或者大一面金钱后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对立买受人。最高黎民法院副院长李邦光主编的《解读最高黎民法院法令评释》民事卷224页对该法令评释应当怎么确切判辨，作出了周密而明了的分析，229页载：衡宇一共权尚未转动给买受人时，存正在承包人的优先受偿权与买受人的商品房交付仰求权之间的冲突。唯有经历预售注册立案，买受人对预购商品房的仰求权才具有必定的排他功用，这是由于预售合同的注册立案是将物权公示本领利用于债法上的仰求权，使买受人对预购商品房的仰求权具有对立第三人的功用，从而具有保全买受人仰求预售人交付商品房的债权完毕的效率。
上述分析，实践上涉及到承包人优先受偿权与预告注册的闭连。依据最高黎民法院副院长李邦光主编的《解读最高黎民法院法令评释》民事卷224页对该法令评释，经历预告注册，买受人的商品房交付仰求权就具有了排他性，可能对立承包人的优先受偿权。反之，没有经历预售注册，买受人的商品房交付仰求权不具有物权的排他性，不行对立承包人的优先受偿权。实在，这种判辨是值得商榷的。依据《合同法》第286条及其《批复》的规章，消费者得到对立承包人的优先权的要求是：（1）必需是消费者；（2）必需支出了整个或大一面购房款。正在具备了这两个要求后，消费者即得到了对立工程款优先受偿权的权力。而预告注册并不是消费者得到对立承包人优先权的须要要求，乃至不必要预告注册。换言之，若大一面以上购房款未支出，尽管已预告注册，其仰求权也无法对立工程款优先受偿权；而非消费者的衡宇预购人预购商品房预告注册后的优先仰求权也无法对立工程款优先受偿权；树立工程典质预告注册后的仰求权也不行对立工程款优先受偿权。是以， 预告注册是处置承包人的优先受偿权与买受人商品房交付仰求权发作冲突时的有用法子。预告注册轨制期近将出台的《物权法》中作出明了全体的规章,也讲明了这一点。
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