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　　仓储物风行业全部涌现“一超众强”体例，个中高标仓和保税仓全部求过于供，行业墟市空间宏壮。我邦仓储物风行业资历了从21世纪初的高速进展到此刻向高质地进展改动，此刻行业外资出席度高，墟市纠合度高，行业全部涌现“一超众强”的体例。正在仓储物风行业中，依照配置规范可分为高标仓和凡是仓，依照仓储货品本质可分为保税仓与非保税仓，此刻我邦高标仓、保税仓全部求过于供乐鱼体育官方网站，收益率有维持。仓储物流REITs以高标仓为主，估算仓储物流REITs的墟市空间或起码正在3000-4000亿的量级。

　　正在各个板块REITs中，仓储物流板块的收益性价斗劲高。一级墟市方面，仓储物流REITs目前已发行2只，总范围占比仅次于交通根底办法和园区根底办法。二级墟市上，仓储物流板块REITs走势紧要随从公募REITs全部走势，联系系数0.98。从其投资特点属性来看，仓储物流REITs正在公募REITs全部中涨幅居中（36.23%）、最大回撤居中（17.43%）；但其夏普比率较高，高于REITs全部，也高于沪深300、邦债和信用债全部，收益性价比相对较高。

　　仓储物流REITs的明白紧要从项目根本面、财政阐扬、墟市要素、估值明白四个维度。个中，前三个要素是影响公募REITs估值的要素，项目根本面是最终决议要素（如区位、财富组织、运营程度、出租阐扬等），财政阐扬是运营处境确当期财政反应，墟市要素对REITs底层资产的现金流没有直接影响但会影响墟市价值。而对投资来说，公募REITs的估值坎坷是最终也是最直观的目标，紧要需求体贴的目标是现金分拨率。

　　2单已上市仓储物流REITs有以下体贴点：1）根本面方面。红土盐田港REIT新老资产的房钱程度邻近，出租率高，出租处境较好。货仓类型为高标仓和保税仓，全部的策略上风和区位上风显著。但需求体贴租户纠合渡过高的题目以及25年此后的租约到期处境；中金普洛斯REIT的原始权利人高标仓市占率最高，扩募空间大。原有资产的出租处境较好，租户离别水平较高，但拟扩募资产出租处境不考中一批，租户也相对更纠合。2）估值方面，若归纳扩募和前3季度的实践筹备处境，探求三个维度的估值斗劲：一是产权类REITs板块之间的比价，仓储物流板块REITs正在产权类REITs中性价斗劲高；二是和股债等大类资产比价，仓储物流REITs全部的年化现金分拨率约高于3YAA企业债30BP，约比A股全部市盈率倒数高8BP；三是板块内部两单的确REITs的比价，红土盐田REIT和中金普洛斯REIT的2022年年化现金分拨率判袂为3.66%和3.80%，中金普洛斯估值相对更优。

　　危急提示：1）现金流预测过失危急；2）线性外推的年化数据和线）公募REITs全部估值震动危急。

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