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　　集团（易商集团），基金束缚人是中航基金束缚有限公司，重要涉及的底层资产为江苏富莱德一、二、三期物流园。

　　目前中邦商场上一共有29支上市的REITs基金，底层资产涵盖物流园、工业园区、租住住所、电力筑造根底措施等方面。占比最高的是工业园区项目和高速公途项目，占比永诀抵达了31%、28%，而仓储物流REITs基金占比为10%。

　　此前，邦务院办公厅印发了《“十四五”摩登物流发达计划》，这是我邦摩登物流周围第一份邦度级五年计划。鲜明“商场主导、政府教导，体系看法、兼顾胀动，改进驱动、联动协调，绿色低碳、安闲韧性”法则，并从加疾物流要道资源整合树立、构开邦际邦内物流大通道、完好摩登物流任事编制乐鱼体育官网、延迟物流任事价格链条、加强摩登物流对社会民生的任事保证、提拔摩登物流安闲应急才能等方面做出做事设计。也正在必然水平上，对仓储物时兴业的发达做好了计谋铺垫。

　　纵观目前上市的3支仓储物流基金，中金普洛斯仓储物流REITs是中邦首批根底措施公募REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”根底措施REIT。该基金的根底措施资产由位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大都邑群中心物流要道区域的物流地产构成，重要收入由来于物流地产房钱收入。值得一提的是，截至2023年9月，中金普洛斯REIT共计竣事了五次分红，累计分红金额高达5.80亿元。

　　方才受理的中航易商仓储物流根底措施REIT坚固回报率也抵达了4%，值得一提的是，项目截止2023年6月30日的资产欠债率低于60%，开业收入正在近三年的期间内也连结坚固拉长。优质项宗旨一向参与，也再次巩固了商场对仓储物流REITs的信仰。同时，原始权利人集团（易商）正在中邦束缚赶过190项资产，总资产束缚领域为308亿美元，也会成为中航易商仓储物流根底措施REIT宏大后援。

　　仓储物流与高速公途同样行为改日树立交通强邦的紧要构成个别，高速公途类的REITs正在功绩出现和投资者收益坚固性上会有必然的不同。加倍是熟手业周期性以及宏观计谋方面，高速公途类的项目将会受到更大的影响。比拟之下，具有加倍妥当策划的状态、加倍出色的财政目标的仓储物流REITs加倍受到商场的追捧。

　　本年从此，消费苏醒是商场的主旋律，消费商场回暖。从政府发外的数据可能看到，2023年三季度中邦住户消费占收入比例约为69.8%，显然高于二季度的68.2%，与疫情前比拟也有显然提拔。行为消费的紧要一环，消费商场的主动势头，直接鼓吹了仓储的需求。

　　仓储物时兴业商场领域万亿级体量浩瀚，但我邦目今仓储物时兴业完全仍处正在发达期，人均存量仍然显然低于昌隆邦度。有统计数据显示，中邦约有8000万平方米的甲级物流措施，人均具有0.06平方米；而日自己均具有甲级物流措施0.2平方米，美邦人均有0.8平方米，澳大利亚则抵达1.3平方米。据中信证券讨论呈文显示，我邦的摩登化高标仓供应领域有限，估计新增供应难以正在短期大幅提速，中永久供应依旧无法通盘立室需求总量。

　　改日住户消费才能的提升，城镇化的发达，以及电商行业、零售行业、第三方物流、创制业等闭系行业的延续发达，将驱动仓储物时兴业完全需求的一向拉长。

　　安定研报显示，目今我邦物流地产存正在组织性题目，高标堆栈紧缺与方便堆栈高空置率永久共存，区域间供应需求分解，中心都邑（一线都邑）及其周边都邑高标库商场永久求过于供，奉陪计谋维持及“零售+第三方物流+高端创制”众重驱动，物时兴业永久发达仍大有可为。

　　方才获受理的中航易商仓储物流根底措施REIT的底层资产江苏富莱德物流园位于昆山花桥，兴办面积共427,006.67平方米，一、二期物业状态为单、双层高圭表堆栈，三期为四层高圭表坡道式堆栈。昆山地处上海“卫星城”限制内，隔绝上海市区仅45分钟车程，地舆地方上辐射全体华东区域，加倍为大上海城区配套供给任事的物流分散及中心内陆，区位上风得天独厚。

　　2022年中邦社会物流总额347.6万亿元，按可比代价阴谋，同比拉长3.4%，物流需求领域再上新台阶，完毕坚固拉长。中邦物流与采购拉拢会预测2023年社会物流总额希望完毕5.5-6.5%的拉长。社会物流总额的稳步拉长将为仓储物流商场的发达供给动力。从完全行业来看，我邦物流需求根底雄厚，超大领域仍然上风显然，这为仓储物流REITs基金坚固回报奠定结束实的根底。

　　与古板的住所式房地产项目分别的是，仓储物流REITs底层资产重要是指物流仓储地产，为物流企业供给仓储、配送、加工等任事的地产。其重要收益是正在开垦后的物业束缚历程中，获取坚固房钱收入。同时，通过引进进步的束缚形式，为进驻企业供给包含计划研发、物流运输、临蓐创制、人才培训、讯息身手等全方位的增值任事。

　　从客户群体上来看，仓储物流REITs底层资产一般租赁给物流公司、仓储任事供给商等企业，这些企业为永久配合伙伴，租约期较长，因而仓储物流REITs可能取得坚固的现金流。比拟之下，住所型房地产的租赁周期相对较短，租户更容易更动，因而现金流较为不坚固。从租户的数目来说，也会有实质的区别。

　　以中航易商仓储物流根底措施REIT为例，富莱德一期租户为8户、富莱德二期租户为3户、富莱德三期租户为6户。据知道，富莱德物流园客户均为著名的物流、电商、消费行业客户，物流园简单客户占比不赶过25%，众元化的邦外里客户有用阔别了危险。而住所类项目一般会有成百上千的租户，数目浩瀚的住户也给住所类项目带来了更众的不确定性。须要小心的是，仓储物流类项宗旨租户会加入大方的本钱正在堆栈货架、运输用硬件筑造上，这也会增长租户搬离的本钱，进一步巩固了仓储物流园客户的坚固性。

　　同时，正在运营和束缚形式上，仓储物流REITs埋头于物流和仓储措施的投资和束缚，具备专业的团队和体验，可以更好地通晓和满意租户的需求。比拟之下，住所型房地产项目须要研商更广博的商场需乞降租户群体，束缚难度相对较大。

　　其它，跟着电子商务的急速发达，物流和仓储需求也随之增长。仓储物流REITs行为物流措施的策划者，可以从电商行业的拉长中受益。跟着经济苏醒、消费习气的变迁，叠加电商商场的急速发达，后续仓储物时兴业的策划收益希望延续上升，而这也将为仓储物流REITs打下了优异的行业根底。