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　　物流业是调和运输、仓储、货代、新闻等财产的复合型办事业，是维持邦民经济生长的根源性、策略性财产。仓储物流业动作物流业紧要的一环，是指行使自筑或租赁库房、场面，储蓄、保管、装卸搬运、配送物品的行业。仓储物流项目因权属显露、收益杰出、现金流安祥等特征成为优质的REITs根源资产，仓储物流REITs也成为外洋REITs市集的紧要品类。

　　2021年11月底，邦度生长转换委印发《合于做好“十四五”首批邦度物流要道制造作事的合照》（发改经贸〔2021〕1697号），将25个要道纳入“十四五”首批邦度物流要道制造名单。2021年12月6日，为修筑以邦内大轮回为主体、邦内邦际双轮回彼此鼓动的新生长形式供给有力维持，邦务院邦资委连结数家央企创办中邦物流集团有限公司。行业战略和完全方法先后出台和推行，促使大众将视野聚焦到了物流业。

　　物流业是调和运输、仓储、货代、新闻等财产的复合型办事业，是维持邦民经济生长的根源性、策略性财产。仓储物流业动作物流业紧要的一环，是指行使自筑或租赁库房、场面，储蓄、保管、装卸搬运、配送物品的行业。仓储物流项目因权属显露、收益杰出、现金流安祥等特征成为优质的REITs根源资产，仓储物流REITs也成为外洋REITs市集的紧要品类。

　　得益于邦度战略的络续煽惑，我邦仓储物通行业生长较疾，目前暴露办法领域总量较大、人均面积偏小、区域散布不屈均、市集鸠合度较上等特征。

　　邦务院《物流业调节和复兴谋划的合照》（邦发〔2009〕8号）提出“巩固仓储办法制造，正在大中都邑周边和制作业基地相近合理谋划、改制和制造一批今世化的配送中央”。同时，自2004年往后，我邦消费品零售市集振作生长，中邦社会消费品零售总额相联14年维持两位数增进，复合增进率达14.76%。正在此配景下，我邦仓储物通行业阅历了一轮较长的投资扩张进程，行业固定资产投资额从 2011 年的 2437.19 亿元增进到 2019 年的 6245.62 亿元，年复合增进率到达 14.39%。截至2020岁暮，我邦仓储物流办法总库存约9.6亿平方米，总量领域排名环球第二，仅次于美邦的12.5亿平方米。

　　固然我邦仓储物流办法总库存酿成了必然的领域，不过间隔外洋成熟市集又有较大追逐空间。截至2020年底，我邦人均仓储面积仅为0.77平方米/人，远低于美邦和日本的3.8和4.0平方米/人，较澳大利亚、新加坡等邦也存正在昭彰差异。况且现有仓储物流办法中，也许知足安静仓储、最大化空间行使以及高效运转等今世化物流操作央浼的高法式货仓（简称“高标仓”）占比仅为7.8%，上个世纪制造的老旧仓储已经吞没较大份额。能够预料，改日我邦仓储物流办法领域总量已经存正在较大的增进空间，而投资制造具备领域化、主动化、高成果和凿凿性所长的高标仓将成为仓储行业生长紧要趋向。

　　仓储物流的要紧租户席卷第三方物流企业（疾递、疾运、都邑配送）、电商公司、批发零售企业、制作业以及其他行业企业。仓储物流办法的需求取决于物品或商品市集的旺盛水准，从物品或商品供需两头来看，华南区域和华东区域生齿辘集，制作业较茂盛，住民添置力较高，导致这两个区域仓储物流办法，更加是高标仓，求过于供地步昭彰；与之相反的，西部区域和东北区域仓储物流办法需求较低。房钱方面，华南和华东区域均匀房钱凌驾西南和东北区域约30%；空置率方面，北京、广东等地空置率缺乏5%，而重庆、吉林、辽宁等地高达30%支配。

　　始末近20年的生长，目前仓储物流市集，更加是高标仓市集暴露“一超众强”的形式。高标仓市集较早插手者以外资企业为主，席卷普洛斯、安博等。跟着消费品市集的生长，物流业领域慢慢放大，疾递企业、电商企业先导向财产链上逛延迟并进入仓储物流市集；以万科为代外的房地产商、以升平为代外的金融机构也随落后入仓储物流市集。截至 2020 年底，市集份额前3名的插手者阔别为普洛斯的30%、万纬的7.5%和宝湾的6.5%乐鱼。前十名吞没市集份额近70%，市集具备较高的鸠合度。

　　仓储物流属重资产行业，开荒运营企业正在项目前期须得到土地操纵权并按流程举办打算、施工和参加运营。仓储物流属工业用地，物流办法操纵年限与土地出让年限维持一概。除得到办法房钱收入外，物流资产估值增进也是仓储物流企业获取投资回报的紧要途径。

　　仓储物流业的下乘客户要紧为制作业企业、电商公司和物流公司等物品临盆、发卖合节的插手主体。物品或商品消费市集旺盛，制作业企业和电商公司的仓储租用需求较高，仓储房钱就会擢升，从而吸引更众资金插手仓储物流办法制造；物品或商品消费市集衰弱，制作业企业和电商公司出于管控本钱等目标，就会削减仓储办法的租用。目前，邦度主动饱励城镇化步骤，鼓动邦内消费，消费品零售市集改日可预料地将会络续振作生长，今世物流仓储体量仍将高速增进。

　　仓储物流办法的租赁市集需求兴旺，租户开头较为分开，运营商通过与租户签定持久租约，能够获取较为安祥的房钱收入。区位较好的仓储办法，现有租户到期后，新租户会较疾承租补位，使得仓储办法永远维持较凌驾租率乃至是满租状况，现金流络续安祥。

　　目前高标仓总体占比拟低，守旧仓已经吞没着巨额的市集。比拟高标仓，守旧仓广泛存正在构造分歧理、制造手续不具备、存储品类有限、空间行使率与运营成果较低等题目。改日，跟着消费品市集的巨大和商品的足够、消费者对商品交付时限央浼的擢升，以及制作和物流企业自己统治效率央浼的进步，市集对高标仓的操纵需乞降制造投资需求将大幅增进。

　　不动产投资信任基金（REITs）是指以发行受益凭证的形式，通过公然或好坏公然的本领辘集投资人的资金，并将该资金交由特意的投资机构举办不动产的投资、规划与统治，并将投资、规划、统治的收益按比例分拨给投资人的一种金融投资产物。依照投资形式的差异， REITs可分为权力型、典质型和搀和型，此中权力型是REITs的主导类型。

　　REITs正在环球历经60余年的生长和样板，目前产物系统和来往轨制依然较为健康，要紧暴露出以下4大特性：

　　REITs的要紧投资标的为成熟的不动产资产，以不动产发生的持久、安祥的现金活动作要紧收入开头；

　　对REITs投资规划发生的收益实行强制性分红战略，此中《公然召募根源办法证券投资基金指引(试行)》(证监会通告〔2020〕54号)原则“根源办法基金应该将90%以上统一后基金年度可供分拨金额以现金格式分拨给投资者”；

　　REITs轨制是税收驱动的，完全出现正在REITs层面举办所得税免去，以及正在REITs酿成进程中推行必然的税收优惠；

　　REITs一样实行主动统治形式，其产物价钱依赖于专业统治人对不动资产的专业统治和合理投资决议。而正在亚洲邦度，外部统治型REITs（即外聘专业机构统治REITs根源资产）也有较众案例。

　　REITs动作一种金融产物，构架起连绵不动产投资运营企业和宏大投资者的桥梁，办理不动产企业和投资者两边的诉求。

　　对待不动产投资运营企业而言，通过发行REITs产物，以较低本钱将活动性较差的不动产转换为现金资产，可有用巩固企业投融资技能、改进财政和规划情状，通过资产变现饱励企业策略落地。相较直接出售资产，通过发行REITs产物、让与资产权力举办融资，能够削减资产的估值牺牲，保卫资产的运营统治权并必然水准上保存举座资产的操纵权。REITs来往合节央浼确凿出售根源资产，竣工相干资产出外，可避免推广企业欠债。

　　对待投资者而言，REITs不失为一种抗通胀的优质资产统治东西。REITs的根源资产一样为现金流较为安祥的不动产项目，投资危险相对较低，而强制性分红轨制则进一步保证了投资者收益的安祥性。比拟直接投资不动产，REITs为投资者供给了投资门槛更低、活动性更强的选项。统计数据显示，美邦物流地产REITs近10年年均归纳收益率高达16.7%。

　　仓储物流业与REITs产物具有很高的契合度。一方面，仓储物流项目更加是高标仓具有权属显露、房钱收益较高、现金流安祥、产权显露等所长，成为REITs的杰出根源资产。另一方面，仓储物流属重资产行业，投资接受限期较长、占用资金较众，行业增进空间较大、企业具有较高的融资愿望。

　　高标仓制造运营如日中天，REITs产物发行处于生长起步阶段，面临宏大的消费市集，两者的纠合有助于进一步放大消费市集领域，酿成以邦内大轮回为主的双轮回新生长形式，同时足够住民投资渠道，鼓动市集经济脱虚向实。

　　高标仓项目红利性较好，可有用低浸投资者投资危险。高标仓的租户一样为电商零售企业、制作企业、第三方物流企业等，具有房钱收入合理、出租率高、租赁期较长等特征，项目标红利性较强。受益于消费品零售市集振作生长，高标仓项目中持久看具有较好的生长前景。而根源资产的安祥运营，房钱的络续增进，可为投资带来更好的资金增值回报。

　　2021年6月21日，上海证券来往所和深圳证券来往所告成发行9单根源办法REITs产物，此中蕴涵中金普洛斯仓储物流紧闭式根源办法证券投资基金（508056）、红土更始盐田港仓储物流紧闭式根源办法证券投资基金（180301）共2单仓储物流REITs。

　　从产物构造来看，2单仓储物流REITs正在产物发行阶段均通过资产赞成专项谋划自原始权力人收购根源资产项目公司100%股权，并完工项目公司原有债务了债，进而竣工搭筑“公募基金+ABS”的产物构造（中金普洛斯项目构造睹下图）。产物存续阶段，基金统治人将项目根源资产委托原始权力人的物业统治部分运营统治，确保项目运营的络续性和安祥性。

　　对发行企业而言，原始权力人“普洛斯中邦” 正在中金普洛斯REITs发行进程中实质净接受资金42.96亿元，普洛斯中邦谋划将净接受资金一切以资金金形式投资于普洛斯顺义李桥财产园等15个新增物流园区和财产园区项目；原始权力人“盐田港集团”正在红土更始盐田港REITs发行进程中实质净接受资金14.72亿元，盐田港集团谋划将一切召募资金以资金金形式参加深汕格外合营区小漠邦际物流港一期项目和盐田港冷链办事仓项目等。

　　对各种投资者而言，不光能够通过基金份额来往价钱的颠簸得到增值收益，还能够强制分红（收益分拨比例不低于统一后基金年度可供分拨金额的90%）得到较为安祥的投资回报。以中金普洛斯REITs为例，2021年12月3日该基金收盘价钱为4.867元，较2021年6月21日3.89元的发行价，得到了25.12%的增值收益；2021年11月12日，中金公司颁发该基金第一次分红通告，收益分拨金额占该REITs年度可供分拨金额的95%。

　　举座而言，我邦仓储物通行业已经处于生长期，距市集饱和还存正在昭彰空间。跟着城镇化持续饱动、住民消费持续升级、物流汇集络续扩张，仓储物流办法更加是高标仓的领域将络续增进。正在一二线都邑优质物流用地资源逐步收紧、市集角逐日益加剧的配景下，仓储物流企业通过发行REITs产物，将活动性较低的资产转化为高活动性的基金份额向投资人出售，再将出售接受的资金用于新的优质项目开荒，以吞没更高的市集份额、得到更众的运营统治收益，并促举办业的举座生长。正在房住不炒的战略境况下，仓储物流REITs基金也让大众投资者具有了一项优质的投资选取。于是，笔者以为，仓储物流项目与REITs产物的纠合契合战略导向、契合原始权力人与投资者协同益处，只须正在发行和存续阶段苛酷把控合规危险和运营危险，REITs将引颈仓储物通行业走上敏捷生长通道。

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