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　　2021年，房地产墟市展现较动。上半年，天下墟市成交仍连结较速增进；下半年，无论是商品房出售依旧土地出让均大幅降温。墟市处境的速捷变动对企业规划稳当性组成了检验。长久看，房地产墟市高速增进阶段一经解散，消费属性和民生属性将进一步加紧。开拓、规划、任职交易并重，是公司告竣将来价钱增进的政策采取。

　　讲演期内，本集团告竣生意收入4,528.0亿元，同比增进8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比消浸45.7%。利润的消浸首要源于开拓交易毛利率消浸、投资收益回落以及计提资产减值亏损。

　　本集团踊跃促使规划、任职交易技能擢升，物业任职的收入增速为32.1%，物流仓储、租赁室第、贸易地产等交易的收入（含非并外项目）增速分散为68.9%、13.9%和20.6%。

　　面临墟市动摇，本集团连结了安详、健壮的财政境况。信用评级行业领先，“三道红线”目标相符“绿档”央求。净欠债率29.7%，长久处于行业低位。有息欠债总额平定且构造优化。有息欠债总额2,659.6亿元，同比增进2.9%，此中长久欠债占比升高至78%。讲演期末钱银资金1,493.5亿元。钱银资金看待短期债务的笼盖倍数为2.5倍，较2020腊尾擢升约0.2倍。本集团连气儿13年连结规划性现金流净额为正。截止腊尾，本集团存量融资的归纳融资本钱为4.11%。

　　1、房地产开拓商品房出售创史乘新高，但下半年显著降温。整年看，天下商品房出售面积17.9亿平方米，同比增进1.9%；出售金额18.2万亿元，同比增进4.8%。但墟市前高后低的趋向显著。分季度看，天下商品房出售额同比增速按序为88.5%、17.2%、-14.1%和-18.7%。

　　新开工面积降幅扩充，房地产开拓投资增速回落。2021年，天下衡宇新开工面积19.9亿平方米，同比消浸11.4%，降幅比上年扩充10.2个百分点。天下房地产开拓投资14.8万亿元，同比增进4.4%，增速比上年回落2.6个百分点。

　　下半年土地墟市成交面积大幅回落。凭据中邦指数钻探院统计，2021年天下300个都市室第类用地供应兴办面积同比消浸11.1%，成交兴办面积同比消浸23.2%，室第用地出让金同比消浸6.5％，此中下半年同比降幅分散为9.3%、32.5%和22.6%。整年室第类用地的均匀溢价率为11%，较2020年同期消浸4个百分点，此中上半年为17.5%，下半年为4.4%。

　　2、物业任职物业任职行业稳步进展。2021年，正在《闭于加紧和刷新室第物业束缚劳动的知照》等一系列计谋促使下，物业任职普及率和标准性进一步升高，任职实质向高品格和众样化升级。同期，天下商品房收工面积同比增进11.2%，交付领域有所扩充。受这些身分的支柱，物业任职业告竣稳步进展。同时，《闭于接续整顿标准房地产墟市序次的知照》出台，对物业任职企业标准规划提出了更高央求。

　　行业整合加快。2021年物业任职企业并购案例扩充，行业整合加快，29家上市物业任职企业倡导53宗并购，并购营业金额达355.9亿元，房地产行业调度、局限房企出售旗下物业公司股权是营业增加的源由之一。

　　企业拓展向第三方资产和非住空间延迟。年内，首要物业任职企业新拓展面积中来自第三方资产的比例接续升高。更众物业企业践诺归纳进展，进入商写、都市大家空间任职界限，笼盖业态扩充。

　　3、物流仓储物流业连结优秀增进态势。凭据邦度进展和转换委员会、中邦物流与采购撮合会宣告的《2021年天下物流运转景况转达》，2021年社会物流总用度16.7万亿元，同比增进12.5%。此中运输用度9.0万亿元，增进15.8%；保管用度（即仓储用度）5.6万亿元，增进8.8%；束缚用度2.2万亿元，增进9.2%。

　　局限行业的进展，促使细分墟市物流仓储需求速捷增进。消费者对生鲜农产物和食物品种、安详、容易性央求的擢升，以及受疫情影响医药行业的扩张，促使冷链物流墟市领域连结速捷增进，2015-2020年复合增进率抢先15%。其余，汽车及新能源行业高速进展，也启发了相闭仓储需求的显著扩充。

　　高标库转向归纳技能的完全竞赛。2021年，天下高标库总体供应量增进约18%，竞赛激烈。同时，客户对供应链任职的需求也从守旧的租赁空间转为寻求供应链举座管理计划。物流仓储企业从投资技能的比拼转向归纳技能的完全比试。

　　4、租赁住房计谋接续加大对租赁住房的援助力度。2021年12月，中心经济劳动集会提出要“周旋租购并举，加快进展长租房墟市”。讲演期内，邦务院办公厅印发《闭于加快进展保护性租赁住房的睹地》，央求扩充保护性租赁住房供应，缓解住房租赁墟市构造性供应亏折。同时，根柢方法公募REITs将保护性租赁住房纳入试点边界。各地践诺筹办和助助计谋也接踵落地。“十四五”光阴，40个中心都市策动新增保护性租赁住房650万套(间)，此中2022年策动筹修240万套(间)。

　　5、贸易开拓与运营2021年社会消费品零售总额有所光复，但增进已经处于低位。邦度统计局数据显示，2021年天下社会消费品零售总额同比增进12.5%，此中下半年为4.2%。2019年今后天下消费品零售总额复合增速为3.5%，处于史乘低位。

　　线年，线年基础持平。凭据中邦指数钻探院宣告的《2021中邦商铺房钱指数钻探讲演》，下半年一、二线都市抢先对折的购物中央房钱告竣了环比上涨，但举座仍未光复到2019年同期程度。

　　购物中央体现展现瓦解。凭据克而瑞资管（CAIC）数据，首要消费型都市购物中央空置率均值由年头的8.47%上升到10.1%。客流回暖乏力，2021年三季度的客流比拟2020年同期消浸9%，比拟2019年同期消浸28%。但行业头部企业及极少标杆项宗旨体现显著优于墟市均匀程度。

　　讲演期内，本集团告竣生意收入4,528.0亿元，同比增进8.0%；告竣归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比裁减45.7%；每股基础赢余1.94元，同比裁减46.5%；完全摊薄的净资产收益率为9.6%，较2020年裁减8.9个百分点。

　　分交易类型看，本集团生意收入中，来自房地产开拓及闭联资产经生意务的生意收入为4,299.3亿元，占比95.0%；来自物业任职的生意收入为198.3亿元，占比4.4%。

　　讲演光阴，归属于上市公司股东的净利润大幅下滑的源由正在于：毛利率下滑。2021年公司举座毛利率21.8%，同比消浸7.4个百分点。扣除生意税金及附加后的举座毛利率从2020年的22.8%消浸5.6个百分点至17.2%，此中首要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响，开拓交易毛利率消浸至23.0%，扣除生意税金及附加后的结算毛利率从2020年的24.0%消浸至17.8%，结算毛利总额也从905.7亿元消浸到717.0亿元，同比裁减了188.7亿元。

　　投资收益回落。2021年投资收益66.1亿元，受按权柄法确认的撮合营项目收益裁减以及处分子公司的收益裁减影响，较2020年135.1亿元的高位程度裁减了69.0亿元。此中，按权柄法确认的投资收益裁减，首要是因为撮合营项目毛利率消浸及投资其他交易的收益裁减。

　　计提减值。2021年下半年今后，墟市显著下行，四序度下行有所加剧，公司服从谨慎法则，对2021腊尾资产实行了完全减值测试，对局限项目、部分股权投资计提了35.3亿元资产减值（此中存货减值31.2亿元和其他资产减值4.1亿元），合计裁减权柄净利润约25.5亿元。

　　1、房地产开拓（1）出售金额消浸，结算收入略增2021年本集团告竣出售面积3,807.8万平方米，出售金额6,277.8亿元，分散消浸18.4%和10.8%。所出售的产物中，室第占86.4%，商办占9.7%，其它配套占3.9%。2021年本集团正在天下商品房墟市的份额约3.5%，出售金额正在武汉、成都、南京、郑州、沈阳、长春、西安、合肥、济南、南昌、西宁、无锡、南通、烟台、三亚等20个都市位列第一，正在上海、深圳、天津、福州、石家庄、昆明、太原、贵阳、兰州、银川、乌鲁木齐、南宁、宁波、东莞、珠海等18个都市排名第二，正在广州、杭州、重庆、哈尔滨等都市排名第三乐鱼体育官网。

　　结算收入连结增进。本集团房地产开拓及闭联配套交易收入4,264.8亿元。分区域看，南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分散为26.83%、24.10%、13.79%、7.76%、9.09%、10.55%和7.00%。2021年本集团告竣房地产开拓交易结算面积3,116.5万平方米，同比增进7.9%，告竣结算收入4,022.7亿元，同比增进6.6%；结算毛利率为23.0%（扣除税金及附加后为17.8%）。

　　截至讲演期末，本集团归并报外边界内有4,673.5万平方米已售资源未收工结算，较上腊尾消浸5.0%，合同金额合计约7,108.0亿元，较上腊尾增进1.8%。

　　（2）投资和开收工景况新开工领域消浸，收工领域连结增进。2021年本集团开拓交易新开工计容面积约3,265.3万平方米，同比消浸17.6%，结束年头策动的103.7%；开拓交易收工计容面积约3,571.4万平方米，同比增进5.6%，结束年头策动的99.6%。

　　周旋量入为出的投资战略。2021年本集团获取新项目148个，总筹办计容兴办面积2,667.4万平方米，权柄计容筹办兴办面积1,901.4万平方米，权柄地价总额约1,401.5亿元，新增项目均匀地价为6,942元/平方米。截至讲演期末，本集团正在修项目统共容兴办面积约10,367.0万平方米，权柄计容兴办面积约6,428.4万平方米；筹办中项目统共容兴办面积约4,521.7万平方米，权柄计容兴办面积约2,910.1万平方米。其余，本集团还参加了一批旧城改制项目，按今朝筹办条目，统共容兴办面积约534.7万平方米。

　　踊跃查究都市更新形式。本集团正在天下众个都市参加了旧城改制、老旧小区改制等差异类型的项目施行。2021年上海万更始所收工交付，从老旧轮胎厂转型生机科创园区。深圳南头古城成为深圳首批“特点文明街区”授牌单元，并获准认定为市级文明财富园区。2022年1月，广州永庆坊得胜通过评审，成为邦度级旅逛歇闲街区。讲演期内，本集团参加倡导了上海都市更新领导基金，深度参加上海都市更新行状。

　　客户是万科的衣食父母，接续擢升产物任职竞赛力是企业长久进展的根柢。本集团接续发展共修标致社区、管家任职前置、客户共修闾阎、维修任职升级、交付任职升级、产证管束提效等动作，并设立了“首席客户官”机制。为刷新已入住客户的寓居体验，本集团正在42个都市发展共修标致社区行径，涉及356个项目，结束1,210项改制擢升。为刷新售后阶段的客户体验，1,077名前置管家落位至正在售项目中，正在签约到交付前的守候期为已签约客户供应各项任职。为擢升客户信念、展现项目修制质地，本集团将线上化工地盛开升级为与客户共修闾阎，2021年正在56个都市213个试点项目，共发展1,728次质地共修检查。

　　为了擢升收房体验，本集团优化举座交付流程，供应一站式任职和主动任职。“交房即可”任职动作也已笼盖大局限都市。首席客户官站位客户视角，通过客户访说与谛听、交易走访与洞察，察觉题目并促使刷新。

　　接续加紧落实疫情防控劳动，确保项目平定交付。讲演期内，本集团落实疫情防控劳动，提前贮藏防疫物资及完美应急预案，制服疫情带来的施工晦气影响，确保正在修项宗旨安详坐蓐，整年告竣抢先30万套室第的平定交付。

　　科技赋能，助力项目质地擢升。通过BIM（兴办消息模子）、兴办工程人工智能审图（AI审图）、全天候现场监控等科技本领搭修灵巧修制平台，以消息本领为本领，设立工地“束缚+任职”的灵巧体例，告竣从守旧束缚工地到灵巧工地的转型。

　　工程质地得回承认。2021年本集团6个项目荣获中邦兴办行业大奖。此中天津东第闾阎三期15#-23#楼、地下车库项目荣获“2020-2021年度中邦修筑工程鲁班奖”；济南市历城区唐城小区南侧A-1地块修筑项目荣获“2021年中疆域木匠程詹天佑奖”；大连万科都市之光项目、杭州万科北宸之光二期项目、济南万科玖唐府二期项目、济南万科多数邑B地块项目、沈阳万科多数邑·公元项目荣获“第十届（2021-2022年度）广厦奖”。

　　新修项目连气儿第八年整体满意绿色兴办轨范，新增绿色兴办面积5,826万平方米。接续促使“5+2”装置式修制体例的使用，新开主流项宗旨工业化使用比例为83%。

　　万物云是由社区、商企和都市空间“三驾马车”交易体例，协同驱动的全域空间任职供应商，并通过万物云的AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即任职）管理计划，正在空间里告竣长途和混淆运营（Remote&Hybrid），为客户擢升空间任职效力。

　　2021年，万物云告竣生意收入（含向万科集团供应任职的收入）240.4亿元，同比增进32.1%，此中社区空间任职收入134.6亿元，占比56.0%，同比增进22.9%；商企和都市空间任职收入87.2亿元，占比36.2%，同比增进38.1%；AIoT及BPaaS管理计划任职收入18.6亿元，占比7.8%，同比增进99.5%。

　　2021年，万物云项目笼盖天下一二线亿平方米，正在管面积同比增进35.9%。合同束缚项目总数5,553个，合同束缚面积10.1亿平方米，合同束缚面积同比增进38.0%。

　　遵守高质地任职的品牌地步和一流的任职口碑。万科物业和万物梁行是万物云的主旨品牌，正在客户中具有优秀口碑，也具备明显的墟市竞赛力。截至2021年闭，正在管第三方室第项目数目达1,605个，占正在管室第项宗旨56.9%；正在管第三方商企项目数目达1,319个，占正在管商企项宗旨84.0%。社区空间任职方面，客户顺心度和任职费收缴率接续连结行业高位。商写空间任职方面，正在2021年邦内实行招投标的超高层项目中，万物梁行获取了抢先50%的份额。万物梁行正在互联网、金融、新能源和高端创制行业的全邦五百强及独角兽客户中深受接待，已任职超50家头部互联网科技企业和独角兽企业，阿里巴巴、腾讯、拜尔、字节跳动等均是万物梁行大客户。

　　浓度政策行之有效。万物云深耕高能级都市，截至2021年闭，万物云笼盖了中邦一百众个都市。位于一线、新一线及二线都市的项目合约兴办面积，正在社区类项目中占比为86.4%，正在商企及都市项目占比为89.2%。

　　接续更始，领跑行业。社区空间任职方面，万科物业内行业内首倡电梯广告收益全透后，物业费进出账目每季度公示，讲演期内率先宣告“电梯困人体贴金”；朴邻衡宇租售交易通过整合外部资源，触达项目达2,079个、家庭约300万户。商企和都市空间任职方面，2021年万物云城以数字化管理计划、专家中央运营形式（COE运营）和供应链资源整合“三核”支柱，打制“云城队长”IP，告竣都市任职运营精美化和高效力。

　　任职于空间的科技技能接续领先。万物云旗下万睿科技的智能硬件产物及主旨管理计划告竣对外输出，客户既网罗地产开拓商，也网罗其他行业企业以及都市客户；武汉数字运营中央驱动了天下抢先2,000个物业项宗旨联动。讲演期内自立研发的工单体系“百川引擎”上线，并已正在万御安防、万物云城、园区和室第交易内使用。

　　“万纬物流”为本集团物流仓储任职及供应链管理计划平台，2015年开启天下仓储搜集结构，2018年通过收购太古冷链进入冷链行业，目前冷链仓储领域邦内第一。

　　2021年，物流交易（含非并外项目）告竣生意收入31.6亿元，同比增进68.9%，此中高标库生意收入20.6亿元，同比增进59.8%；冷库生意收入11.0亿元，同比增进89%。物流交易告竣NOI合计17.85亿元，同比增进54%。

　　完美仓网结构。2021年万纬物流接续完美主旨节点结构，新获取束缚项目3个，可租赁兴办面积21万平方米。目前，万纬物流正在天下46个都市运营束缚152个仓储项目，可租赁兴办面积1,136万平方米。

　　此中高标库125个，可租赁兴办面积998万平方米；冷链园区38个（含干冷混淆项目11个），可租赁兴办面积138万平方米，可租赁托盘数目133万托。依托遍布天下苛重物流节点都市的高标仓储和冷链物流搜集，万纬物流可为客户供应众元化的供应链任职。

　　接续扩充开业领域，升高规划效力和效益。2021年万纬物流新开业141万平方米。此中，新开业17个高标库，可租赁兴办面积114万平方米；新开业8个冷链园区，可租赁兴办面积27万平方米。截至讲演期末，累计开业项目可租赁兴办面积828万平方米。讲演期内，万纬物流安定期的高标库出租率为93%，冷链安定期的操纵率为75%。

　　周旋高轨范的产物、任职和优秀的ESG体现。万纬物流接续打制安详、高质地、高效、节能的园区，遵守高轨范食物安详和质地管控。万纬物流已有7个冷库得回LEED认证，此中4个得回LEED铂金级认证、3个得回LEED金级认证；5个高标库得回邦内绿色三星兴办认证。目前万纬已任职数百家邦内及全邦领先品牌企业，涵盖3C电子、新能源、电商、创制业、连锁餐饮、零售商超级各个界限。冷链头部客户笼盖率超70%，正在与优质客户的配合中，万纬的任职实质也逐渐延迟，2021年库内运营增值任职收入占冷链交易的比例已到达39%。

　　助力抗击疫情。疫情下，万纬冷链的硬件条目、束缚程度得回政府承认。万纬厦门海沧冷链园区与宁波北仑冷链园区均被设立为进口冷链食物鸠集囚禁仓。2021年头，万纬联袂邦药集团北京生物成品钻探所，68天结束新冠疫苗库改制，将北京亦庄园区打酿成集智能温控、智能消防、智能安防、自愿化开发于一体的灵巧疫苗库，11月份配合邦药集团北京生物成品钻探所得回全邦卫生结构（WHO）认证。

　　得胜引入政策投资者，规划技能和交易价钱得回本钱墟市承认。讲演期内，万纬物流增资扩股，引入了新加坡政府投资公司（GIC）、淡马锡等四家政策投资者，政策投资者将为万纬物流输入资源、技能、协同机遇，促使交易进入新进展阶段。

　　本集团旗下“泊寓”是天下最大的鸠集式公寓供应商，为新进入都市的青年供应归纳租住任职。讲演期内租赁室第交易（含非并外项目）告竣生意收入28.9亿元，同比增进13.9%。

　　束缚领域接续领先。讲演期内，泊寓新获取房间2.76万间，净新增开业1.71万间。截至2021年闭，共运营束缚长租公寓20.87万间，累计开业15.95万间，交易结构天下33个都市，此中正在深圳、福州、济南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等26个都市正在开业数目上排名领先。

　　运营效力上风显著。泊寓已开业项宗旨年均出租率95.3%；项目前台GOP利润率为89.7%；整年房钱收缴率为98.9%；客户续租率达58%，APP累计注册人数190万，自有渠道获客占比超70%，归纳NPS（客户净推举值）稳步擢升至85%。这些目标内行业内具有显著领先上风。

　　轻资产运营技能得到冲破。讲演期内，泊寓“产策、修制、运营一条龙”的归纳任职技能显著擢升，为众地政府、企业的保护性租赁住房、人才公寓、健壮驿站供应轻资产束缚输出任职，任职的资产方已达294家，涉及房源2.1万间。此中，为李宁集团旗下资产供应“安排+改制+运营”全周期任职，告竣开业即满租，得回资产方高度承认。

　　产物类型日趋丰盛，跑通大型租赁社区项目。泊寓一经变成了整体用地和自持用地租赁住房修筑、都市更新和老旧城区微改制、与政府团结供应人才租赁住房、全流程束缚输出任职等众种交易进展形式。

　　依托本集群众系内的物业束缚、贸易束缚等任职，构修归纳管理计划，泊寓目前已基础跑通大型租赁社区的产物模子，正在北京、深圳、厦门、济南等众个都市均具有单体体量1,000-5,000间的大型租赁社区项目。以北京高立庄社区为例，项目包括3,299间公寓、1.3万平方米贸易以及2.4万平方米办公，2021年已开业的1,695间公寓整年出租率抢先99%，贸易招商进度到达90%。

　　任职温度得回客户承认。泊寓正在疫情光阴实在保护泊友安详，协助社区做好抗疫劳动。2021年泊寓天下门店累计结构倡导了1,030余场社群行径，累计参加客户数挨近35,000余人。此中，泊寓首届王者光荣天下大赛，被评为天下最佳赛点；豪杰定约S11观赛行径，被评为腾讯逛戏年度最佳创意营销案例。

　　整年新增企业客户1,887家，累计为2,752家企业客户供应安定住宿任职，企业客户正在租房间的占比从8%擢升至18.5%，2021年与大疆、TCL、科大讯飞002230）等80家企业扩充了员工租房团结闭联。

　　本集团贸易物业开拓与运生意务包括消费中央、社区贸易等交易形式。“印力”为本集团旗下的专业贸易物业开拓与运营技能平台。

　　截至讲演期末，本集团累计开业211个贸易项目（含113个社区贸易项目），兴办面积1,139.16万平方米。此中，2021年新开业项目34个，兴办面积206.87万平方米。其余，筹办中和正在修贸易兴办面积为401.31万平方米。

　　此中印力累计开业105个贸易项目（含25个社区贸易，32个轻资产输出束缚），兴办面积875万平方米。2021年新开业项目15个，兴办面积135万平方米，其余，筹办中和正在修贸易兴办面积为102.7万平方米。

　　讲演期内贸易交易(含非并外项目)生意收入76.22亿元，同比增进20.57%。此中，印力束缚的贸易项目生意收入52.3亿元，同比增进23.9%，同店同比收入增进12.1%，举座出租率95.3%。

　　聚焦贸易高地——长三角区域。长三角为中邦消费者人数最众、置备力最强的经济带。本集团正在沪杭地域累计已开业18个项目，此中2021年正在上海开业3个购物中央。目前本集团正在沪杭已基础告竣了搜集化结构、全产物线笼盖，具有上海七宝万科广场、上海南翔印象城MEGA、上海松江印象城、杭州奥体印象城、杭州西溪印象城等众个标杆项目，通过深耕区域、推出新一代产物，设立了可喜的墟市上风和品牌口碑。

　　新一代产物显露竞赛上风。新一代产物网罗“印象城MEGA”和“新一代印象城”。印象城MEGA供应了超大型体验中央管理计划。2020年，上海南翔印象城MEGA得胜开业。行动上海单体量最大的纯贸易购物中央，告竣99%出租率，并成为天下首个得回LEED铂金级认证的纯购物中央体项目。2021年11月温州印象城MEGA开业，项目深刻发掘正在地文明，告竣出租率95%，并得回LEED安排金级认证及邦际房地产结构评选的2021-2022亚太地域最佳中邦贸易兴办奖。以上海松江印象城、杭州奥体印象城为代外的新一代印象城，一站式满意区域消费者生计、社交、体验等众元需求，也得回优秀的墟市反应。

　　轻资产束缚技能得回承认。近年来，印力轻资产束缚领域急忙增进，截至2021年闭，印力输出束缚项目已达42个（已开业32个），输出束缚面积约237万平方米。2021年5月，上海漕河泾印象城得胜开业，成为轻资产团结的代外性项目。

　　践行“以客户为中央”的规划理念，环绕B端、C端做好客户任职。正在任职B端客户方面，印力已与抢先7,300个品牌设立优秀团结，首要网罗邦际/邦内连锁品牌、以及新兴品牌，逐步构修起“总对总”团结形式。同时，印力以实质创意散布、营销增添行径、数字化客户运营任职C端客户，每年到阛阓消费的消费者抢先6亿人次，具有抢先1,500万名会员。

　　乘冬奥春风，冰雪交易告竣领域和事迹增进。2021-2022雪季新增受托束缚运营内蒙古呼和浩特马鬃山滑雪场和北京顺义莲花山滑雪场，目前正在北京、吉林、内蒙古共运营五个滑雪场项目，累计束缚雪道面积251公顷，雪道数目67条，雪道长度48公里。2021-2022雪季累计告竣生意收入2.7亿元，同比扩充39%；款待91万人次，同比扩充28%。讲演期内，本集团旗下松花湖度假区连气儿五年荣获全邦滑雪大奖（World Ski Awards）——2021年度中邦最佳滑雪度假区奖（China’s Best Ski Resort2021）。本集团参加修筑的北京冬奥会延庆冬奥村正在冬奥光阴款待87个代外团超1,300名运带动和随队官员。

　　聚焦中心细分墟市，旅社交易迈出进展新步骤。2020年本集团缔造旅社与度假行状部，完全整合本集团旅社资产。目前本集团持有29家正在营旅社，笼盖深圳、广州、姑苏、杭州等主旨都市和黄山、丽江等宗旨地旅逛胜地，持有悦榕中邦集团旅社品牌，并变成以高端商务为定位的“瞻云”、以都市人文为内在的“有熊”两个自营品牌。讲演期内，悦榕中邦新开南京园博园悦榕庄、湖州悦柳2家旅社，新签约7家旅社；有熊品牌新签约姑苏颜家巷、姑苏畅园、福州烟台山、潮州古城、深圳南头古城5家旅社；瞻云品牌新开广州清远瞻云度假、三亚瞻云度假2家旅社。

　　7、其他交易正在教诲界限，本集团已打制梅沙教诲和德英乐教诲等特点品牌。梅沙教诲和德英乐的正在读人数抢先2.3万人。此中梅沙教诲交易已拓展至深圳、广州、东莞、佛山、厦门、南宁等众个都市，笼盖K-12镇日制学校、学前教诲、户外教诲以及课程研发等交易界限；旗下梅沙书院连气儿4年登上胡润榜邦际学校百强。德英乐教诲涵盖民办教诲、公办教诲、本质教诲三大教诲体例；旗下上海德英乐学院亦上榜胡润榜邦际学校百强和《2021福布斯中邦·邦际化学校年度评选榜单》。2021年德英乐教诲得回邦际文凭结构（The International Baccalaureate Organization）大学预科项目（International Baccalaureate Diploma

　　本集团食物行状部的责任为“以通常家庭可支拨的价值，为大家供应安详健壮的食材及平常餐食”，这是“优美生计场景师”的苛重构成局限。目前，食物行状部的中心查究界限是生猪养殖、平常餐饮和农业科技。此中，生猪养殖交易落地较速，2021年度出栏生猪113万头。

　　1、科技助力交易讲演期内，本集团环绕“聚焦任职，打制科技好产物，助力交易束缚擢升；修筑科技技能，通过本领更始，构修不动产科技主旨竞赛力”两条主线发展科技闭联劳动。

　　AI审图、自助收款终端等使用，升高规划效力及客户体验：AI审图已嵌入图纸束缚流程，告竣检查题目的闭环束缚，审图效力及输出质地均显著高于人工式样；自助收款终端为客户供应飞速的支拨器械，正在擢升客户体验的同时，极大减轻了出纳和核算的劳动量。

　　账户现金进出束缚、财政结算效力大幅擢升：通过RPA（机械人流程自愿化软件）、OCR（光学文字识别本领）、NLP（自然言语措置）等本领的更始使用，融入交易闭节，升高了资金、资产的管控效力与精度。借助归纳对账平台将交易流、现金流、凭证干系起来，优化结算流程，告竣对账自愿化率达90%，举座财政结算效力同比客岁擢升75%。

　　打通线上购房全流程，简单客户：以易选房小步调及都市公司民众号为载体，供应丰盛的购房消息与项目实质资讯，客户可能便捷直观地通过手机清楚项目，通过线上器械与置业垂问实行深刻调换。同时，优化客户线上研究、认筹、认购、缴费等交易管束流程，告竣线上即可结束全盘手续管束。

　　不绝研发援助交易进展的科技产物：借助AI、修模引擎、AR/VR等本领，推出数字员工“崔筱盼”、翼车位、智能强排、智能兴办安排平台等科技产物。此中，崔筱盼是万科首位数字化虚拟员工，正在体系算法的加持下，正在百般应收/过期指示及劳动相当侦测中，体现出高于人工千百倍的效力。翼车位是地库出售自愿化平台，通过数字化车位空间，助助客户深居简出地清楚车位详情，打制优于线下的客户体验。

　　智能强排器械，深度发掘专家学问体例，集成种种专业算法，计划天生效力、质地上风显著，到达行业领先程度。智能兴办安排平台项目，勉力于打制相符新时候兴办安排央求的三维智能安排器械。

　　2、深化结构修筑基于外部处境变动和交易进展需求，本集团接续深化结构重修与事人成婚劳动。2021年6月，本集团将最初由区域BG共修变成的钻探与开拓专业公会，调度为开拓规划中央，从专业协作机构更改为交易束缚机构，首要担当各区域BG都市归纳开拓及经生意务束缚。2021年9月，本集团正在开拓规划中央的根柢上，进一步设立开拓规划本部，通过加紧对地产交易的兼顾与协同，打制轨范相仿、水准向标杆看齐的好产物、好任职、好项目，鼓励地产交易正在新阶段接续健壮进展。

　　今朝举座规划地势仍旧庞杂。2022年本集团将中心环绕以下目标发展劳动：一是周旋稳当规划、连结健壮的财政境况。本集团将接续加紧现金流束缚，接续优化债务构造与融资本钱，遵守“绿档”和行业领先的信用评级。

　　二是告竣开拓交易的止跌企稳，充盈阐扬开拓规划本部的兼顾束缚功用，擢升举座规划程度。

　　三是规划任职交易接续擢升规划效力和竞赛力，争取更大的进展空间和更好的回报程度。

　　通过开拓规划本部兼顾开拓经生意务，阐扬开拓规划本部的鸠集束缚成效，正在资源设备、产物经营、项目操盘、鸠集采购等方面，设立技能共享、轨范联合、精益束缚的机制，将结构内的最佳施行设定为内部标杆，驱动各个公司、项目向标杆看齐，将散布正在各地的突出案例转化为集团的举座上风。

　　（1）升高归纳住区产物系列化和轨范化程度。拉通归纳住区项宗旨产物束缚机制，通过新的客户分类形式，纠合突出项目施行，更新迭代产物线。通过流程和收获管控，联合产物研发和修筑轨范，分级分类整合外里部资源，告竣上下逛财富链集成，确保产物做对和安定量产，为项宗旨投后兑现供应产物保护。

　　（2）兼顾集团外里部专业上风力气，做好强大庞杂项目。2022年-2024年鸠集展现一批都市更新、TOD类的都市归纳体标杆项目。听命“运营优先”的法则，了了大型庞杂项宗旨产物束缚机制，兼顾集团专业上风，鸠集功课把控要害节点，擢升庞杂众业态项宗旨安排、修制、转化效力，并展现优秀的运营体现，低浸因各地操盘技能分别带来的事迹离散度。

　　（3）精准投资，擢升投天资量，加紧投后束缚，从源流保护将来事迹。投资聚焦墟市更为安定、进展潜力更大、团队操盘技能更强的区域。变成线上可视化的《投资舆图》，集聚外里专业测算力气，对投向和测算供应专业援助。肃穆践诺投资次序。服从新的投资轨范仲裁评审新项目，将操盘团队技能行动投前须要条目。正在对直接影响投资结果的要害界限，由专业技能最强的人实行判决和把控，苛防线价追高，肃穆独揽非主旨都市、非主旨区域的规划性资产获取。加紧投后束缚。投后按期检视发展，察觉题目实时纠偏。

　　（4）加紧营销力气修筑，鼓励资源转化。培植本身营销力气，整合各地的出售团队，对中心项目实行营销会战。充盈阐扬万科物业朴邻的出售力气，并通过“易选房”发掘物业、贸易、泊寓、产办客户的潜力，告竣“老带新”转化。优化车位出售战略，加大去化力度。

　　接续内生稳当增进，策动告竣室第物业收入增进25%，万物梁行增进35%，万物为家（网罗衡宇租售、维修装修等正在内的众元化资产任职交易）增进45%。

　　夯实好任职金字招牌，依托好任职修建长久竞赛力的基石，策动2022年高顺心度高收缴率的项目占比进一步擢升10%。

　　拓展万物云城形式，策动到2022腊尾累计落地100个都市任职项目，并以此为抓手，协同开拓、租赁室第、贸易等交易团队，发掘更众的都市修筑和任职机遇。

　　3、物流仓储生意收入策动连结35%以上的增进，不绝升高项目规划效力和效益。

　　进一步完美仓网结构，补齐要害物流节点都市及区域，新项目中北京及环京、长三角和大湾区项目占比大于70%。

　　领跑冷链交易，任职好客户，进一步擢升任职效力与质地，为客户降本增效，创作专业任职价钱，2022年冷链交易策动结束“果蔬、肉类、乳成品”品类头部客户全笼盖，深耕连锁餐饮、商超零售等行业，现有头部客户的仓储及任职份额占比扩充一倍。

　　接续施行ESG，以LEED金级或绿色三星为底线轨范，迭代产物安排、采购、施工以及运营体例，进一步得回中心客户承认；告竣新修冷库项目全笼盖，收拢冷库财富升级的窗口。

　　坚实租赁住房“产策修制运营一条龙”的技能上风，扩充租赁住房的束缚领域，为实体企业员工供应有温度的租住场景，连结行业领域领先。

　　连结运营效力的行业领先位置，告竣规划利润增速大于收入领域增速，2023年告竣本钱法下（即扣除折旧摊销后）的司帐报外赢余。

　　不绝坚实轻资产拓展的上风。将来三年青重并举，每年高质地拓展80-100万平方米束缚面积。

　　扩充新一代产物的竞赛上风。正在南翔印象城MEGA、温州印象城MEGA的根柢上不绝完美，连结超大型体验中央竞赛力的墟市领先。正在上海松江印象城、杭州奥体印象城等新一代印象城项宗旨根柢上再擢升，接续迭代印象城产物。

　　2022年，本集团现有项目（不含将来新获取项目）策动新开工计容面积1,920.1万平方米；估计项目收工计容面积3,899.5万平方米。相闭本集团2022年开、收工策动的仔细消息。

　　2021年，公司正在董事会和内部束缚层面接续完美和深化危急识别、监控和提防等性能，董事会授权审计委员会简直担当评估并确认公司为告终政策对象所允许领受的危急及其本质，查验和评估公司设立的危急束缚体系是否有用运转；总部担当公司层面的危急识别和防控，并逐渐正在各行状集团/行状单位、一线交易单元设立危急束缚性能，实行危急识别及评估劳动。

　　同时，本公司董事会担当服从企业内部独揽标准体例的规则，设立、健康和有用践诺内部独揽，并评判其有用性。董事会下设审计委员会，简直担当危急束缚，审查企业内部独揽，监视内部独揽的有用践诺和内部独揽自我评判景况，领导及协作内部审计及其他闭联事宜等。

　　公司每年发展内部独揽自我评判，2021年度的评判韶华区间为2021年1月1日至2021年12月31日，纳入评判边界的事项网罗内部处境、危急评估、独揽行径、消息与疏导、内部监视，同时通过危急查验、内部审计、监事巡视等式样对公司内部独揽的安排及运转的效力、成绩实行独立评判。

　　董事会以为公司一经设立的内部独揽体例正在完备性、合规性、有用性等方面不存正在强大缺陷，2021年公司连结了有用的财政讲演内部独揽，也未察觉非财政讲演内部独揽存正在强大缺陷。毕马威华振司帐师事宜所（出格通常合资）出具了轨范无保存睹地的内部独揽审计讲演，以为公司于2021年12月31日服从《企业内部独揽基础标准》和闭联规则正在全盘强大方面连结了有用的财政讲演内部独揽。

　　本公司订定了《万科企业股份有限公司消息披露束缚方法》，通过分级审批步调，独揽及包管种种消息以恰当的式样实时、切确、完备地向外部消息操纵者通报。

　　董事会以为并无强大不清朗事变或景况会首要影响公司接续规划的技能，颠末卖力评估，公司目前面对的首要危急和相闭应对步调如下：

　　（一）处境危急公司所处的行业与宏观经济和邦民生计严紧闭联。2021年，邦外里危急挑衅仍旧苛厉庞杂，新冠疫情对公民生计、经济运转已经酿成弗成疏忽的影响。同时，邦度针对房地产行业出台的众项闭联计谋，也对行业健壮进展提出了更高央求。2021年房地产行业下行趋向显著。

　　万科缔造今后，平昔仰仗稳当财政与规划战略众次通过行业动摇。为了更好地适当处境变动，公司顽固贯彻落实谨慎的财政计谋，周旋以现金流为根柢，留心投资，聚焦墟市需求坚实、前景清朗的交易。周旋为最通俗的客户群体，供应客户允许买单的好产物、好任职。同时通过精益运营擢升公司的效力和效益，确保规划稳当和巩固本身应对外部处境不确定性的技能。

　　（二）项目开拓危急正在项目开拓历程中，要做到苛守安详与质地底线、肃穆本钱与品格束缚安详守时结束项目开拓对象面对挑衅。兴办主材供应不实时、施工职员劳动熟练度亏折、劳动力亏折、劳资纠缠、安详不料事情、自然磨难、卑劣天色等身分，均大概带来工程进度、项目本钱、衡宇质地和客户顺心度等危急。目前房地产行业兴办原资料大幅涨价，修安本钱扩充，项目利润程度将被进一步缩减。局限供应商因资金题目难以寻常履约，展现供货不实时景色，影响项目工期。新冠疫情仍旧存正在不确定性，常态化疫情防控下，大概导致项目无法寻常交付的危急，对公司经生意绩和品牌声誉酿成影响。

　　公司设立了项目开拓历程中的质地、进度、安详、资料、本钱束缚等体例。各行状集团/行状单位和一线交易单元的工程束缚职员及时对安详坐蓐、工程质地、工程进度等景况实行监控。公司实行肃穆的供货商评审和工程改变管控机制，动态跟进供应商规划景况及工程景况，完美施工安详保护步调，并修设了了的考察目标。其余，公司踊跃擢升项目束缚的科技化程度，勉力于工艺刷新，落地灵巧工地，接续促进工业化和智能化修制体例，通俗使用工程束缚IT器械，正在保护施工安详根柢上升高施工质地和束缚效力。撮合供应商翻开供应链构造，共修本钱束缚体例，擢升性价比。公司践行“以客户为中央”的规划理念，踊跃发展客户顺心度观察和回访，实时反响客户诉求，搭修和接续完美线上客户任职平台，通过线上任职，不绝擢升刷新产物与任职。

　　（三）新交易危急公司环绕“城乡修筑与生计任职商”的进展政策，正在租赁室第、贸易开拓与运营、旅社开拓与运营、物流仓储任职、冰雪度假等界限踊跃为客户供应优美生计的众样化产物与任职，做“优美生计场景师”，与都市同步进展，局限新交易已得到冲破，得回客户、政府、社会、本钱墟市的承认，并内行业数一数二。

　　差异新交易的主旨交易逻辑存正在分别，所处的贸易周期阶段也不尽一样。何如完美新交易的交易进展形式，接续擢升新交易规划效力效益和客户顺心度，设立和坚实竞赛上风，仍是公司面对的苛重义务。公司环绕本身技能，看待各项新交易正在交易价钱定位、客户口碑与美誉度、交易运营及财政回报程度等方面实行踊跃查究，秉持为公民全体供应“好产物、好任职”的初心，接续擢升各项新交易的主旨技能，并通过行状合资人机制的深化落实、外里部技能与资源协同，鼓励各项新交易尽速构修出领先的竞赛上风。

　　（四）人才危急面临计谋、墟市处境不绝爆发的猛烈变动，公司正在突出人才吸引上存正在较大挑衅，稀少是地产行业对年青员工的吸引力显著削弱。随同开拓交易的竞赛烈度不绝巩固、交易庞杂水平不绝扩充，公司的结构资源散布仍较为阔别，上风军力未能纠集，没有变成一盘棋协力。其余，面临转型进展的义务，公司正在规划性交易赛道中人才贮藏亏折，交易转型的急迫性与结构技能构修历程也变成了较为显著的冲突。

　　2021年，公司接续深化结构重修与事人成婚劳动，通过设立开拓规划本部，加紧对开拓交易的一盘棋兼顾与协同，纠集上风结构资源，变成技能高地，以援助开拓交易正在新阶段健壮进展。同时，通过集团一盘棋结构联修形式，促使集团差异交易间的人才良性滚动，援助规划性交易的结构技能擢升。

　　（五）合规危急公司的交易受到通俗的准则及计谋囚禁，此中网罗所处地域的公司条例、财政及税务准则、衡宇出售及兴办准则，物业束缚准则、个体消息与数据准则，以及中邦大陆及香港的上市条例等，其央求或变更对公司亦会出现影响。公司正在2021年踊跃依照相闭功令准则及计谋的规则，对合法合规央求的认知程度和束缚认识不绝擢升。

　　公司设立了特意职员瞄准则和计谋的变动实行钻探，并将闭联央求实时落实到交易行径和运营束缚中。公司还邀请内、外部专家供应培训和最新计谋消息，加深对计谋的意会并实时作出交易相符计谋央求的调度；纠合研究外部专家，由富足体验的员工措置合规事宜；按期发展内部独揽查验和内部审计，确保束缚运营依照各项闭联准则、计谋及指引。

　　（六）消息安详危急正在互联网、大数据、云估计时期下，连结消息体系高效优秀运转、加紧数据保密及个体消息安详合规一经成为平常束缚劳动的中心之一。近年来，公司交易众元化水平擢升，交易流程日趋庞杂众样，数据体量速捷扩充，数据敏锐性不绝升高，邦度合规囚禁央求日益肃穆，对消息体系的物理安详、搜集安详、挪动使用安详提出了更高央求，也对消息体系筹办、开拓、运作与接续升级等一系列劳动带来挑衅。

　　公司接续实行消息化修筑劳动，涵盖各交易、各管控流程与各闭节，通过集成告竣各体系之间的数据安详链途，保护数据正在收罗、存储、传输、措置、操纵、删除历程中的安详性与合规性。同时公司踊跃促进消息安详与合规劳动的筹办、安排及践诺，订定及落实消息安详与合规束缚轨制、安详战略及流程；每年通过消息安详轨范认证及邦度安详品级爱戴认证及专项劳动发展，确保公司消息安详与合规束缚体例接续有用运作；标准公司内部及对外的规划束缚消息通报行径；通过鸠集消息安详本领管控机制及合规检测机制，加紧对客户个体消息的安详爱戴，通过攻防操练、红蓝抗衡机制擢升公司交易体系防攻击技能，提防外部恶意入侵，低浸消息安详危急，保护公司消息体系和消息资产的安详。

　　（七）作弊危急大道当然，合资斗争是万科主旨价钱观。公司倡议健壮阳光的企业文明，接续修筑阳光照亮的体系，央求统统员工依照敦朴守约的法则，并修设有用的职责离别，变成各司其职、各负其责、互相限制的劳动机制。

　　公司对作弊行径秉持“零容忍”立场，设立“万科作弊举报网”，胀吹公司反作弊计谋，供应外里畅达的渠道领受作弊行径的举报。总部及各行状集团已修设监察审计性能，装备专职职员，实践内部反作弊性能，发展归纳审计、专项审计与观察，阐扬监视功用；通过按期和不按期的员工潜正在便宜冲突申报、廉情观察、廉洁容许订立等动作以及与全盘团结伙伴订立《阳光团结允诺》等方法，接续完美万科廉洁体例修筑，营制健壮高洁的规划处境，护航交易健壮进展。

　　讲演期内，公司审计委员会已对本公司的危急束缚及内部监控体系及步调是否有用做出检讨。

　　凭据审计委员会的检讨结果，本讲演期内的危急束缚和内部监控体系及步调有用且足够。

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