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商品房存案注册是一种行政处分形式，交易两边订立的商品房交易合同，借使没有实时举行预告注册，该合同只可爆发债权效率乐鱼体育官方网站，不行发作物权功能，借使该商品房被出售给众人并欠妥然具有消释功能。而商品房预告注册生效的，未经预告注册的权益人赞助，向第三人挪动不动产悉数权（网罗出售、赠与、出资等）或者设定其它物权的（例如：典质），不爆发物权功能。
存案注册是指商品房预售人服从邦度相合法则将预售合同报县级以上黎民政府房产处分部分和土地处分部分注册存案，是政府主管部分行使羁系权柄、房地产谋划企业满意预售条款执行报备职守给与资历审查的一项行政处分作为。
预告注册指当事人订立交易衡宇的允诺，为保护未来竣工物权，而服从商定能够向注册结构申请预告注册。如正在商品房预售中，购房者能够就尚未修成的住房举行预告注册，以限制开辟商把已出售的住房再次出售或者举行典质。
商品房预售合同存案注册轨制是一种行政处分轨制，存案注册的合同只具有债的功能；而预告注册能“发作冻结不动产注册簿的功能”， 对自后爆发与该项仰求权实质一样的不动产品权的处分作为，具有排它功能。债具有相对性，物权具有绝对性，是以存案注册的商品房交易合同不行当然波折被强制实行，而预告注册能够。
商品房注册存案轨制由开辟商向行政主管部分举行报备，具有强制性，是一种单方作为；商品房预告注册是买房人和开辟商两边作为，只要竣工合意才可申请注册，是两边作为，存案注册是预告注册的前置步调，是以执行预告注册手续是自觉性的。
预告注册即是衡宇的注册机构，而商品房预售合同注册存案的能够是修复主管部分也能够是房地产处分部分。
商品房预售合同的注册存案，其注册的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房交易、二手房交易、旧房交易合同都被消释正在存案注册的周围以外;而预告注册实用于悉数不动产交往，不光网罗商品房交易和私房交往，还网罗邦有土地行使权的有偿让渡、房地产开辟项目标合座受让等。
就商品房的预告注册而言，即是为了使得预购人正在预购的衡宇统治了悉数权初始注册之后，或许统治悉数权挪动注册，从而确定得到衡宇的悉数权。轻易的说即是预告注册之后，预告注册具有准物权注册的功能，其权益人就具有准物权权益人的本质。以是未经预告注册权益人的赞助，处分该不动产的，就不爆发物权功能。
而商品房预售合同注册存案之后，该注册存案就没有准物权的功能，以是预购人思要更好的未来竣工物权，就该当正在合同注册存案之后再举行预告注册。
《物权法》第20条法则：“当事人订立交易衡宇或者其他不动产品权的允诺，为保护未来竣工物权，服从商定能够向注册机构申请预告注册。预告注册后，未经预告注册的权益人赞助，处分该不动产的，不爆发物权功能。预告注册后，债权排除或者自或许举行不动产注册之日起三个月内未申请注册的，预告注册失效。”
《物权法注脚一》第四条法则：“未经预告注册的权益人赞助，挪动不动产悉数权，或者设定修复用地行使权、地役权、典质权等其他物权的，该当依据物权法第二十条第一款的法则，认定其不爆发物权功能。”
《都市房地产处分法》第四十四条第二款法则：“商品房预售人该当服从邦度相合法则将预售合同报县级以上黎民政府房产处分部分和土地处分部分注册存案。”