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　　2009年6月22日，原告甲与被告乙公司订立了《商品房认购答应》，由原告甲置备被告乙公司开采装备的某小区门面房，房款总额50万元。2009年6月30日，原告甲已付购房款46万元，被告将衡宇交付给原告，后原告将衡宇租赁给他人操纵至今。2011年1月31日，被告乙公司与第三人丙订立《商品房营业合同》，被告乙公司再次将案涉衡宇以30万元价钱出卖给第三人丙，当日该《商品房营业合同》正在房管部分备案登记。2019岁首，涉案衡宇具备要求，被告将相闭质料交付原告时，第三人丙到备案罗网障碍。原告遂将被告诉至法院，第三人向法院提出独立的诉讼苦求，原告、第三人均央求法院判令被告施行合同，协助解决涉案衡宇权属证书的手续。

　　第一种看法以为，第三人衡宇营业债权应被优先施行。到目前为止商品房营业都是解决网签，并没有解决衡宇预告备案的机构，故网签的功效等同于预告备案，抵达解决商品房预告备案的公示功效。第三人丙与被告乙公司订立的《商品房营业合同》已依法解决了网签，并正在房管部分登记备案，其功效应大于原告与世纪公司订立的《商品房认购答应》。

　　第二种看法以为，原告衡宇营业债权应被优先施行。原告固然没有解决网签，也没有正在房管部分登记备案，但因被告已 将涉案衡宇交付原告合法占领，交付衡宇对衡宇营业合同出卖方而言视为其已施行了合同的首要责任。从施行水平与经济功效的角度考量，原告就涉案衡宇所酿成的债的苦求权占优。

　　本案的性子属于一房二卖惹起的合同施行瓜葛。对此，《第八次寰宇民商事审讯职业聚会（民事个人）纪要》第十五条划定，“审理一房数卖瓜葛案件时，假设数份合同均有用且买受人均央求施行合同的，平常应遵循仍然解决衡宇一共权调换备案、合法占领衡宇、以及合同施行境况、营业合同创制先后等纪律确定权益爱戴顺位。但恶意解决备案的买受人，其权益不行优于仍然合法占领该衡宇的买受人。对营业合同的创制时候，应归纳主管罗网登记时候、合同载明的订立时候及其他证据确定”。起首，从衡宇营业登记合同备案的性子角度看。因前期案涉衡宇不具备解决权属证书要求，目前原告、第三人均未解决衡宇一共权调换备案手续，二者处于平等债权人的职位。本案第三人与被告间营业合同虽已备案登记，而得以公然，但该备案的方针正在于行政罗网对房地产企业的预售动作所举办的行政处理，而非给予合同当事人因合同而博得的债权具有的优先和抗衡功效，不属于《中华公民共和邦物权法》第二十条划定的“未经权益人容许处分该不动产不产生物权功效”预备案的实质，因此也不具有宣示合同特定债权被分外爱戴的法定功效。

　　其次，从合法占领衡宇角度看。凭据《最高公民法院闭于审理商品房营业合同瓜葛案件合用公法若干题目的外明》第十一条“对衡宇的转化占领，视为衡宇的交付操纵，但当事人另有商定的除外。”的划定，被告于2009年6月30日将衡宇交付给原告，由原告租赁给他人操纵至今，原告对涉案衡宇已实质行使占领、操纵、收益的权益。至此，原告对涉案衡宇的债权显然优先于第三人。再次，从合同施行境况角度看。原告与被告订立了《商品房认购答应》，原告按商定付出了全额购房款，被告已将涉案衡宇交付原告合法占领，交付衡宇对衡宇营业合同出卖方而言视为其已施行了合同的首要责任。两边仍然遵循该答应的商定各自施行了46万元购房款付出和门面房交付的责任，合同已实情施行。以是，从施行水平与经济功效的角度考量，原告营业衡宇的债权施行应优先爱戴。终末，从营业合同创制先后角度剖释。原告与被告订立的《商品房认购答应》于2009年6月22日创制，第三人与被告订立《商品房营业合同》于2011年1月31日创制，时候间隔一年众。第三人与被告间的合同创制于原告与被告间合同创制和施行之后，因此该合同的债权爱戴顺位也不行优先于本案的原告。

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